¿Cómo concilio pagos de preventa inmobiliaria?

Un comprador, cuatro tipos de depósito (ilustrativo)

Departamento 4B, precio de $2,000,000, comprador ficticio. Esquema: apartado de $50,000, enganche total de $200,000 (el apartado cuenta dentro de él), diez mensualidades de $15,000 y finiquito de $1,650,000 a la escritura.

Concepto	Esperado	Cómo llega al banco
Apartado	$50,000	«APARTADO 4B TORRE N»
Resto del enganche	$150,000	«ENGANCHE DEPTO 4B»
Mensualidad 3	$15,000	«MENS 3 DEPTO 4B»
Mensualidades 4 y 5	$30,000	«ABONO 4B»
Finiquito	$1,650,000	Normalmente vía notaría

Suma: 200,000 + 150,000 + 1,650,000 = 2,000,000. Cuando el cuadro cierra a cero, el comprador no puede decirte que debe otra cosa. Esa es la prueba.

Fíjate en el cuarto renglón: $30,000 sin mes. Es un pago doble que hay que repartir entre dos mensualidades, y si nadie lo hace, la mensualidad 5 aparece vencida aunque ya se pagó.

La unidad manda sobre el nombre

Un comprador puede pagar con su cuenta, con la de su esposa o con la de su empresa. Dos hermanos pueden comprar dos departamentos. Una misma persona puede ser dueña de la 4B y de la 7A. Si concilias por nombre, tarde o temprano le aplicas un pago a la unidad equivocada. Ata la referencia a la unidad y el nombre queda como dato secundario.

Referencias de compradores

Pídeles tres datos fijos en el concepto: unidad, torre o etapa y tipo de pago. En la práctica verás «4B», «DEPTO 4B ENG», «PAGO 4 B MENS» y «ABONO» a secas. Mientras más corto el formato que les pides, más lo respetan.

Pagos extra a capital y mensualidades adelantadas

Algunos compradores abonan de más para reducir el finiquito. Define en el esquema si el abono extra baja el finiquito, adelanta mensualidades o queda como saldo a favor, y aplícalo siempre igual. Anota la decisión en la fila del abono, porque en la escritura alguien preguntará por qué el finiquito cambió.

Cesiones y apartados que no se concretan

Si el comprador cede su unidad, registra fecha, nuevo titular y saldo transferido con el documento firmado. Los pagos anteriores quedan a nombre del primero. Un apartado que no pasa a venta se resuelve según el contrato de apartado: devolución, parcial o aplicación como pena. Anota el desenlace con su comprobante o el apartado se queda flotando como ingreso.

El estado de cuenta que recibe el comprador

Una hoja por unidad: precio, esquema, pagos aplicados con fecha y referencia, saldo y próximo vencimiento. Mándala cada trimestre, o cada mes si lo piden. Al escriturar, es el documento que evita que nazca una discusión de última hora.

Para los atrasados, aplica el método de planes de pago; la parte de calendarios está en pagos en parcialidades.

Conciliar decenas de compradores sin perder el cierre

Con un proyecto de cierta escala, cada mensualidad y cada abono extra a mano consume días. Meses (meses.ai) propone a qué unidad y concepto va cada depósito. Meses lee el PDF de tu estado de cuenta y tus registros en Google Sheets, Excel o CSV; la IA propone a qué cliente y periodo corresponde cada depósito, tu equipo revisa las propuestas y Meses escribe los pagos aprobados en tu hoja, con opción de deshacer. Los depósitos que no encajan en el calendario, como el doble de arriba, quedan marcados para tu revisión.

Meses escribe solo los cambios aprobados, comprueba que quedaron bien guardados y te permite deshacerlos.

Qué revisar antes de una escrituración

Una semana antes de la firma, saca el estado de cuenta de la unidad y confróntalo con tu contabilidad y con lo que tiene el comprador. Revisa que el enganche coincida con el contrato de promesa, que ninguna mensualidad aparezca sin aplicar y que el finiquito calculado tome en cuenta los abonos extra. Si hay una diferencia, aclararla ahí es barato. Aclararla en la notaría, con el comprador y su banco esperando, es caro y fastidioso. Conviene también confirmar que la cuenta a la que depositaron siempre fue la indicada por escrito.

Dónde se pierde el control en una preventa

Casi nunca en las mensualidades; ahí el calendario es claro. Se pierde en lo que no tiene fecha: abonos extra «para ir bajando», pagos de gastos de escrituración mezclados con el enganche y depósitos que el comprador hizo a otra cuenta de la desarrolladora porque un vendedor le pasó una CLABE vieja. Concentra las instrucciones de pago en un documento único con versión y fecha, y retira las anteriores por escrito. Cuando cambie la cuenta, avisa a todos los compradores y deja constancia.