Preventa inmobiliaria: mensualidades y pagos extra

Una cobranza que dura años

Una preventa abre con un enganche, continúa con mensualidades durante la construcción y cierra con un pago grande a la entrega, normalmente financiado por un banco. Entre el primer pago y la escrituración pueden pasar dos o tres años.

En ese tiempo el comprador cambia de trabajo, de cuenta bancaria, a veces de unidad. La hoja que ayer era clara hoy tiene notas, tachaduras y acuerdos verbales.

Mensualidades de preventa: el patrón esperado

El calendario típico es predecible: una mensualidad fija el mismo día de cada mes, hasta completar un porcentaje del precio. Lo irregular es lo que los compradores hacen con él.

Comprador	Unidad	Mensualidad	Observación
Comprador A	Torre 1, 204	12,000	Puntual
Comprador B	Torre 2, 101	15,000	Paga el 20 en lugar del 5
Comprador C	Torre 1, 305	12,000	Abonó 50,000 extra

Los datos son inventados. En el caso C, el abono de 50,000 no es una mensualidad; Meses lo propone como abono extraordinario a capital y muestra cómo cambia el saldo restante.

Abonos extraordinarios y qué hacer con ellos

Un bono, una venta de otro inmueble, una herencia: los compradores adelantan dinero de forma irregular. La desarrolladora debe decidir si reduce el plazo, baja la mensualidad o solo reduce el saldo.

Esa política vive en tu contrato, no en Meses. Lo que Meses hace es detectar que el depósito no coincide con una mensualidad y presentarlo claramente como extraordinario, para que se registre con el criterio correcto. La guía de pagos de preventa explica cómo ordenar tu libro para esto.

Cambios de unidad y cesiones

Es habitual que un comprador pida cambiar de departamento o ceder sus derechos a otra persona. Los pagos ya hechos se trasladan; los futuros se calculan sobre el nuevo precio.

Mientras tu hoja no refleje el cambio, los depósitos del nuevo titular no se encuentran bajo su nombre. Meses los deja por revisar, con el contrato que propone y su evidencia, para que confirmes la cesión y actualices la hoja.

Pagos desde cuentas que no son del comprador

Matrimonios que pagan desde la cuenta del cónyuge. Empresas que compran para un directivo. Familiares que ayudan con el enganche. La cuenta del ordenante rara vez coincide con la del contrato.

Cuando el comprador tiene una referencia o una CLABE de depósito propia, el cruce es casi directo. Si no, Meses propone el contrato con la evidencia disponible y deja a revisión lo que no sea claro.

Cómo respalda Meses a la tesorería de la desarrolladora

Meses escribe solo los cambios aprobados, comprueba que quedaron bien guardados y te permite deshacerlos.

Para una desarrolladora, revisar antes de escribir importa: lo que se registre como pagado tiene que coincidir con lo que realmente llegó al banco, porque de ahí salen conciliaciones contables y reportes a inversionistas.

Cierre mensual de la cobranza de preventa

1. Baja el estado de cuenta del mes de las cuentas de cobranza.
2. Verifica el calendario de cada comprador y los cambios de unidad.
3. Ejecuta la conciliación y aprueba las mensualidades regulares.
4. Revisa los abonos extraordinarios y los pagos de terceros.
5. Aplica y revisa el saldo por unidad antes del reporte interno.

Si manejas varias etapas del proyecto, concilia cada etapa con su propia hoja para que los saldos por torre o fase se puedan consultar sin mezclarse.